+38 063 702 75 70
+38 057 751 75 20
+38 057 751 75 21

г. Харьков
ул. Чернышевская 13,
офис 702

ТРЕБУЮТСЯ
СОТРУДНИКИ

Отправить резюме

Классификация объектов недвижимости

Классификация недвижимости Харькова

  • Классификация квартир на первичном рынке недвижимости
  • Классификация квартир на вторичном рынке недвижимости
  • Классификация домовладений (домов)
  • Классификация рынка коммерческой недвижимости

Классификация квартир на первичном рынке недвижимости
Для проведения анализа на первичном рынке квартир в основном выделяется три класса "элит", "бизнес" и "эконом". Выделяется три класса квартир, а не пять как рекомендует Украинская строительная ассоциация (УСА), поскольку, во–первых, проще воспринимается именно три класса, которые упрощенно можно подать как "очень хорошее", "хорошее" и "нормальное", во–вторых, разница между высшими классами квартир (а по классификации УСА это де–люкс и премиум) не велика, в–третьих, в Харькове пока не строят жилье, которое можно отнести к самому элитному классу.

Основные характеристики, согласно которым мы делим квартиры на классы:

Характеристика Элит-класс Бизнес-класс Эконом-класс
Технология строительства монолитно-каркасная, кирпичная кладка монолитно-каркасная, кирпичная кладка монолитно-каркасная, кирпичная кладка, сборная (панельные дома)
Месторасположение центральные и приближенные к центру районы центральные и приближенные к центру районы не уточняется
Количество квартир в доме 1-30 более 100 более 10
Количество квартир на этаже до 4 до 8 любое
Высота потолков выше 3 м 2,7-3 м 2,7-3 м
Архитектурный проект индивидуальный индивидуальный серийный
Площадь квартир 52-400 кв. м 52-400 кв. м 39-100 кв. м
Паркинг обязателен обязателен возможен
Стоимость обслуживания 2,5-5 грн./кв. м 2,5-5 грн./кв. м 0,99-1,2 грн./кв. м

Классификация квартир на вторичном рынке недвижимости

Для того чтобы иметь возможность анализировать вторичный рынок жилой недвижимости была проведена классификация существующего вторичного жилья, выделяется три класса "высший", "средний", "начальный". Сразу отметим, что подобное разделение вторичного жилья на классы довольно условно, классов может быть не три, а много больше.

В основу классификации легли кроме традиционных характеристик квартир, таких как площадь, высота потолков, материал дома и т.д. исторически сложившиеся предпочтения Харьковчан. Массовая застройка Харькова проводилась в 50–60–е, 70–80–е и 90–е годы. В каждый из этих периодов было жилье, которое в те годы считали так сказать "элитным" и "для основной массы населения", В 50–60–е годы в основном в прилегающих к центру районах строили "сталинки", появились спальные районы и "хрущевки", в 70–80–х годах появились панельные дома – "чешки" и "польки" и квартиры улучшенной планировки в шестнадцатиэтажках. Следующая волна панельных домов в конце 80–х начале 90–х годов была только "улучшенками". 10–20 лет назад "улучшенки" и дома в шестнадцатиэтажках были мечтой любой Харьковской семьи, не говоря уже о "сталинках", в которых традиционно жили семьи высокопоставленной партийной номенклатуры, высших военных чинов или интеллигенции.

В условиях отсутствия массовой застройки современным жильем такое разделение квартир на классы сохранилось: "элитность" и "не элитность" квартир, построенных много лет назад, осталась актуальной, не смотря на то ,что по современным классификационным характеристикам такое жилье проигрывает жилью на первичном рынке не только бизнес-класса, но и эконом–класса. Спрос на квартиры согласно их исторической условной классификации также сохранился, что отражается и на ценах. Опишем ниже вышеуказанные типы квартир
К объектам "высшего класса" мы относим квартиры, расположенные в домах со следующими стандартными планировками, известными как: "сталинки", "обкомовские дома", реконструированные дома старой постройки (квартиры с большими площадями).

«Сталинки» – это условное и собирательное понятие, введенное в обиход с целью описания квартир с большими площадями, раздельными комнатами, которые были построены в определенные годы. Как правило, такие квартиры имеют следующие характеристики:

  • 5–8–этажные кирпичные дома
  • построенные в 53–63 гг.
  • высота потолков = 2,8–3 м
  • площадь кухни - от 9 кв. м.
  • площадь 1 к. квартиры - до 40 кв. м.
  • площадь 2 к. квартиры - 53-55 кв. м.
  • площадь 3 к. квартиры - 75-85 кв. м.

«Обкомовские дома». Такие дома можно считать разновидностью «Сталинок», с тем отличием что они, как правило, девятиэтажные и оснащены лифтом и мусоропроводом.
Квартиры "среднего класса" имеют следующие типовые планировки:

  • "улучшенки"
  • "шестнадцатиэтажки"

«Улучшенки» Как правило, такие квартиры имеют следующие характеристики:

  • 9–10, 12 и 16–этажные панельные дома, а также в немногочисленные 14–этажные кирпичные дома
  • застройка домами такого класса велась преимущественно с конца 70–х по начало 90–х годов
  • высота потолков = 2,7 м
  • площадь кухни - от 8 кв. м
  • наличие лоджий
  • Размер вспомогательных площадей (коридоры, санузел и др.) в таких квартирах больше, чем в «чешках» или «польках».

«Шестнадцатиэтажки»

  • 16–этажные панельные дома
  • застройка домами такого класса велась преимущественно с конца 70–х по начало 90–х годов
  • высота потолков = 2,7 м
  • площадь кухни - от 8 кв. м
  • наличие лоджий

Квартиры "начального класса" имеют следующие типовые планировки:

  • "малогабаритка"
  • "хрущевка"
  • "полька"
  • "чешка"
  • "американка"

«Малогабаритка» - квартиры с очень малыми площадями. Наибольшее распространение получили однокомнатные квартиры (общ. площадь – 26 кв. м., жилая – 13 кв. м.). Эти квартиры расположены в 9–ти этажных панельных домах, так называемых «малосемейках» (6 квартир на этаже) во многих районах города (Салтовка, Алексеевка, Одесская, ХТЗ, Новые дома и др.). Также к данной категории можно отнести не очень многочисленные 5–ти этажки с аналогичными квартирами и несколько нестандартных кирпичных высотных домов с маленькими однокомнатными квартирами.

«Хрущевка» - квартиры со стандартной планировкой. «Хрущевки» имеют следующие основные характеристики:

  • 5–этажные кирпичные или панельные дома
  • 57–74 гг. постройки
  • высота потолков - 2,5 м
  • площадь кухни - 4,7–6 кв. м
  • как правило, в квартире смежные комнаты
  • в доме нет лифта и мусоропровода.

«Полька» - квартиры со стандартной планировкой «Полька» имеют следующие основные характеристики:

  • 9–этажные панельные дома
  • 70–80 гг. постройки
  • высота потолков < 2,65 м
  • площадь кухни - 6,5–7 кв. м
  • площадь 1 к. квартиры - 35 кв. м
  • площадь 2 к. квартиры - 44 кв. м
  • площадь 3 к. квартиры - 65 кв. м
  • площадь 4 к. квартиры - 70 кв. м
  • В 1 к. и 2 к. квартирах - балкон прямой, в 3 к. квартирах – балкон прямой и косой.

«Чешка» - это самый распространенный тип квартир в городе. Квартиры с такой планировкой имеют следующие основные характеристики:

  • 9–12–этажные панельные дома
  • 70–90 гг. постройки
  • высота потолков < 2,65 м
  • площадь кухни - 6,5–7 кв. м
  • площадь 1 к. квартиры - 32 кв. м
  • площадь 2 к. квартиры - 44 кв. м
  • площадь 3 к. квартиры - 64 кв. м
  • площадь 4 к. квартиры - 89 кв. м
  • В 1 к. и 2 к. квартирах - балкон косой, в 3 к. квартирах – балкон прямой и косой, в 4 к. квартирах - три балкона

«Американка» - этот специфический тип квартир получил распространение только в районе Харьковского тракторного завода. Как правило, такие квартиры имеют следующие характеристики:

  • 4–х этажные дома
  • 30–х г. постройки
  • отличительной особенностью таких квартир является отсутствие кухни
  • площадь 1 к. квартиры - 26-30 кв. м
  • площадь 2 к. квартиры - 42-46 кв. м
  • площадь 3 к. квартиры - 53-56 кв. м.

Классификация домовладений (домов)

Чтобы понимать и анализировать тенденции в сегменте домовладений необходимо провести классификацию этого сегмента, выделив 3 типа домов: "элит", "бизнес" и "эконом". Многолетний практический опыт работы на рынке недвижимости позволил выделить именно те

Класс Общ. пл.
(кв. м)
Площадь участка в сотках (город) Площадь участка в сотках (пригород) Вода/канализация Газ Отопление Год постройки
Элит Более 250 Более 8 Более 15 центр./центр., яма + Автономное, центральное 2000 и позже, европроект
Бизнес 120-250 Не менее
5-8 соток
Не менее
10-15 соток
центр., скважина/центр., яма + Центральное, котел 1994-2000
Эконом Менее 120 Не уточняется Не уточняется Центр., колонка во дворе, колодец, нет/центр., яма +/- АОГВ, котел, печное, паровое, нет До 1994

Уточним, что данная классификация достаточно условна – на рынке сложно встретить домовладения, удовлетворяющие сразу всем характеристикам. Каждое домовладение индивидуально и состоит не только из "коробки" (как квартиры), но и из земельного участка, который может рассматриваться отдельно и иногда имеет стоимость большую, чем сам дом.
Разделение на три класса традиционно и логично. При этом необходимо выделить, что домов подходящих под элит–класс по всем характеристикам очень мало (как правило, несколько процентов).
Дома элитного класса – это всегда эксклюзивные объекты, которые отличаются индивидуальным дизайном, и архитектурой, большой площадью (в среднем 350 кв. м. и более), наличием дополнительных объектов (сауна/баня, бассейн, спортзал и т.д.) и находятся в экологически чистых местах с водоемами и лесами.
Бизнес–класс можно кратко охарактеризовать как хорошие, добротные, новые дома, где есть все удобства для жизни. Площадь таких домов составляет в среднем 150–200 кв. м. Таких домов также немного на рынке (около 15%).
Большинство предлагаемых домов относится к эконом–классу, при этом в данной категории мы не учитываем деревянные дачные дома и части домов.

Классификация рынка коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости можно разделить на следующие сегменты:

  • производственные площади;
  • торговые площади;
  • складская недвижимость;
  • офисная недвижимость;
  • гостиничная недвижимость;
  • земля – как коммерческий объект

Каждый из этих сегментов имеет внутри еще свою классификацию, которая играет важную роль в определении ценовой политики на коммерческом рынке.

Введите ваш Email, чтобы
получать свежие предложения

ТРЕБУЮТСЯ
СОТРУДНИКИ

Отправить резюме

Видеообзор

все видео